Immobilienkredit

Diese Kreditform stellt die gängigste Finanzierungsform für Immobilienkäufe dar, man hört auch öfters den Begriff „Baufinanzierung“. Wer also plant, den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen, und keine hohe Summe an Geld auf einen Schlag zur Verfügung hat, sollte sich genauer mit Immobilienkrediten befassen. auf was man dabei achten sollte und was man unbedingt wissen muss, haben wir hier für Euch zusammengestellt.

So funktioniert ein Immobilienkredit

Das für den Bau oder Kauf von Immobilien benötigte Darlehen wird bei dieser Kredit-Art in der Regel von Banken und Bausparkassen vergeben. Bei allen Immobilienkrediten wird vorher ein Zeitraum bestimmt, über den dann eine monatliche Rate abbezahlt werden muss.

Die monatliche Rate

Die Rate besteht zum einen aus den Zinsen, die monatlich anfallen. Die Bank, die den Kredit vergibt, möchte schließlich daran verdienen, dass sie Geld verleiht. Zum anderen fließt in die monatliche Rate die Tilgung ein, also die eigentliche Rückzahlung der Schulden. Jede Bank bietet unterschiedliche Konditionen, weshalb in jedem Fall ein Vergleich verschiedener Angebote Sinn macht.

So setzt sich die monatliche Rate des Immobilienkredits zusammen

Zinsen + Tilgung = monatlich abzuzahlende Rate

Besonders ist nun, dass jede monatlich geleistete Tilgung die Zinsbelastung reduziert. Das bedeutet: am Anfang zahlt man überwiegend den Zinsanteil bei der monatlichen Rate ab, die Tilgung dagegen ist noch sehr gering. Je mehr Zeit aber vergeht, desto höher wird der Tilgungsanteil und die Zinsen immer weniger.

Wichtig: an der Höhe der Rate, die monatlich gezahlt wird, ändert sich während des gesamten Zeitraums nichts! Diese Form eines Darlehens nennt man übrigens auch Annuitätendarlehen.

Kreditlaufzeit & Zinsbindung

Die Kreditlaufzeit, also der Zeitraum, welcher mit dem Geldgeber im Vorfeld für die Rückzahlung vereinbart wird, ist in der Regel kürzer als die tatsächliche Dauer der Rückzahlung. Das klingt erstmal seltsam, hat aber den folgenden Grund: der vereinbarte Zeitraum für die Rückzahlung beträgt normalerweise zwischen 5 und 15 Jahren. Nach dieser Zeit sind aber die wenigsten Immobilienkredite tatsächlich abbezahlt.

Im Grunde geben diese Jahre die sogenannte Zinsbindung vom Darlehen an: der zu Beginn eurer Kreditvereinbarung ausgehandelte Zinssatz darf sich nämlich während des vereinbarten Zeitraumes nicht verändern. Sprich, gezahlt wird stets ein gleichbleibender Zinssatz. Beispiel: ihr handelt einen Zinssatz von 2 % aus, mit einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren – dann bleibt es die vollen 15 Jahre bei 2% Zinsen.

Sobald die Zinsbindungsfrist vorbei ist, können neue Angebote, auch von anderen Geldgebern, eingeholt werden, um die Immobilie schließlich „fertig“ zu finanzieren. Diese auf die Baufinanzierung folgenden Darlehen nennt man auch Anschlussfinanzierung.

Grundschuld als Sicherung

Banken und Bausparkassen stellen nur dann Geld zur Verfügung, wenn sie sicherstellen können, dass sie nicht als Verlierer aus dem Geschäft gehen. Das machen sie, indem sie sich im Zuge der Kreditvereinbarungen absichern. Immobilienkredite bieten deswegen gute Konditionen, weil die Geldgeber die Immobilie selbst als Sicherheit nutzen.

Diese Absicherung kann auf zwei unterschiedlichen Wegen erfolgen: durch die Hypothek oder einen Grundbucheintrag. Durch den Grundbucheintrag entsteht eine Grundschuld in Höhe der Kreditsumme. Der Sinn dieser Grundschuld besteht darin, dass sobald ein Kreditnehmer seine monatlichen Raten nicht mehr bezahlt, das Haus als Entschädigung in den Besitz der Bank übergeht.

Tipp: kommt es zu Problemen mit der Raten- Rückzahlung, auf jeden Fall das Gespräch mit den Geldgebern suchen! Es liegt auch in deren Interesse, eine Lösung zu finden.

Beleihungswert vs. Kaufpreis

Bevor eine Bank oder Bausparkasse Geld für den Kauf von Immobilien zur Verfügung stellt, wird zunächst der Wert dieser Immobilie abgeschätzt. Für diese Abschätzung spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle, wie beispielsweise das allgemeine Preisniveau einer bestimmten Wohngegend, die Größe und die Lage der Immobilie.

Beleihungswert: zur Berechnung des Beleihungswerts wird der geschätzte Wert der Immobilie herangezogen.

Wie bereits beschrieben, dient die zu finanzierende Immobilie als Absicherung für die Geldgeber. Es ist daher für sie von Interesse, welchen Geldbetrag sie im Falle eines Verkaufs für das Haus, bzw. Wohnung etc. erhalten. Der Beleihungswert gibt diese Wert-Abschätzung an und liegt immer unter dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie. Die Höhe des bewilligten Kredits richtet sich dann nach diesem Beleihungswert.

Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung

Wer schon einiges auf die Seite gelegt hat und das Eigenheim-Sparschwein fleißig füttert, macht alles richtig. Denn am besten kommt man beim Immobilienkauf weg, wenn eigenes Geld mit ins Spiel gebracht wird. Je mehr Eigenkapital beigesteuert wird, desto weniger muss von der Bank oder Bausparkasse geliehen werden. Dadurch fällt dann auch der Immobilienkredit, der abbezahlt werden muss, geringer aus.

Entscheidend ist folgendes: je höher das Eigenkapital des Kreditnehmers für die Finanzierung der Immobilie beträgt, desto geringer fallen die Zinsen für die Immobilienfinanzierung aus. Das Eigenkapital sollte zwischen 20 und 30 Prozent der Finanzierung ausmachen. Übrigens können auch sogenannte Eigenleistungen als eine Art Eigenkapital betrachtet werden. Das bedeutet, wer selber aktiv einen Teil am Hausbau leistet, kann dies im Vertrag für den Immobilienkredit festhalten und günstigere Konditionen erhalten.

Weitere Kosten

Viele Menschen denken, der Kauf oder Bau einer Immobilie ist alles, was es zu finanzieren gilt. Hier muss man sich vorher bewusst machen, dass noch weitere Kosten auf zukünftige Haus- bzw. Wohnungsbesitzer zukommen.

Der Notar, der den Kaufvertrag einer Immobilie und die Urkunde für den Grundbucheintrag beglaubigt, muss bezahlt werden. Dazu kommen weitere Abgaben wie die Grunderwerbssteuer.

Der Staat verdient nämlich bei jedem Immobilienkauf, der in Deutschland getätigt wird, mit. Ist zudem beim Hauskauf ein Makler involviert, fällt eine Maklerprovision an. Die Summe aller Nebenkosten darf nicht unterschätzt werden – sie beträgt zwischen 5 bis 10 Prozent der Kaufsumme!

Die schlechte Nachricht: diese Kosten erhöhen die Zinsen der Baufinanzierung für den Kreditnehmer erheblich. Aus diesem Grund sollten an dieser Stelle eigene Ersparnisse eingesetzt werden.

Vorgehensweise bei der Beantragung eines Immobilienkredits

Folgende Fragestellungen solltet ihr im Vorfeld der Beantragung eines Immobilienkredits unbedingt durchgehen:

Wie hoch darf die monatliche Rate ausfallen?

Wichtig: bevor ihr euch auf die Suche nach eurem Traumhaus macht oder Pläne für euer Eigenheim anfertigen lasst, solltet ihr euch erst einmal darüber klar werden, was ihr euch leisten könnt.

Man muss sich bewusst machen, dass über viele Jahre stets jeden Monat eine bestimmte Summe verfügbar sein muss. Um einen Überblick über die finanzielle Situation zu erhalten, ist es hilfreich, sich alle Ausgaben sowie die Einnahmen zu notieren.

Unterscheidet bei den Ausgaben zwischen den Fixkosten, also die stetig gleich bleibenden und immer vorhandenen Kosten, und variablen Zusatzkosten.

Vergesst bei dieser Aufstellung nicht diejenigen Kosten, die beispielsweise nur jährlich anfallen (Beispiel: Kfz-Versicherung).

Noch ein Tipp: zieht ihr aus einer Mietwohnung in ein Eigenheim, könnt ihr die Kaltmiete, die zu dem Zeitpunkt noch erbracht werden muss, positiv mitverrechnen. Denn diese spart ihr euch ja im Eigenheim.

Achtung: Nebenkosten fallen auch im Eigenheim an! Informiert euch über die ungefähre Höhe der bald anstehenden Nebenkosten, um keine bösen Überraschungen zu erleben und die Finanzierung nicht zu gefährden. Denkt auch daran, dass in einem Eigenheim immer mal wieder größere Reparaturen anstehen und ihr für unerwartete Kosten immer auf Rücklagen zurückgreifen können solltet.

Wie viel darf die Wunsch-Immobilie kosten?

Hier kommt es zum einen auf die monatliche Rate an, die du bereit bist zu zahlen. Zum anderen hängt der Preis von der Dauer der Rückzahlung ab. Vermutlich wünscht sich jeder, im Rentenalter mietfrei zu wohnen.

Um das zu erreichen, würde beispielsweise ein 35-Jähriger seine Immobilie ca. über 30 Jahre finanzieren. Die Dauer der Finanzierung wird individuell für jeden Kreditnehmer anders ausfallen und in Zuge dessen auch die Höhe des Kredits.

An dieser Stelle ist es hilfreich, einen Kredit-Rechner einzusetzen, um die Höhe des individuellen Kreditbetrags für die Finanzierung eurer Immobilie zu ermitteln.

Welche Konditionen bieten unterschiedliche Banken?

Seid ihr schließlich zu dem erfreulichen Entschluss gekommen, dass die Anschaffung oder der Bau eines Eigenheims für euch realisierbar ist, könnt ihr euch genauer mit der Suche einer passenden Immobilie, bzw. mit der Bauplanung befassen.

Wird es dann konkreter und der Kaufpreis steht fest, heißt es Immobilienkredite vergleichen, vergleichen und nochmals vergleichen. Jede Bank bietet unterschiedliche Konditionen, die individuell mal mehr und mal weniger gut geeignet sind.

Man sollte sich wirklich immer über verschiedene Angebote informieren. Das Internet bietet für einen umfassenden Vergleich eine gute Plattform.

Welche Angebote sind am besten für einen Immobilienkredit?

Haben sich beim Kreditvergleich einige Banken mit passenden Konditionen für euch herauskristallisiert, könnt ihr bei diesen eine Anfrage starten und Angebote einholen.

Fügt ihr eurer Anfrage Unterlagen zur Immobilie, Einkommensnachweise und Nachweise über Eigenkapital hinzu (eure Hausbank wird diese auf jeden Fall einfordern für die Angebotserstellung), können sehr genaue Angebote erstellt werden. Wird euer Kredit schließlich bewilligt, wird mit der Bank über die Auszahlung besprochen.

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